Come diventare custode giudiziario: percorsi e opportunità

Se il mondo di aste e pignoramenti ti incuriosisce, e ti interessa approfondire la materia afferente la custodia giudiziaria, allora dovresti assolutamente leggere questo post, nell’ambito del quale ti spiegheremo come diventare custode giudiziario.

Il ruolo, per quanto non richieda particolari iter formativi, è associato a responsabilità che presuppongono una serie di requisiti e conoscenze.

Nel corso dei prossimi paragrafi analizzeremo la figura del custode giudiziario, le mansioni che svolge e le competenze necessarie per svolgere la professione.

Pignoramento e asta

Per comprendere a fondo l’attività di un custode giudiziario è necessario conoscere i concetti di ‘pignoramento’ e ‘asta’.

Partiamo dal pignoramento, che consiste in un atto di espropriazione forzata avente per oggetto i beni di un debitore.
In pratica, nel momento in cui un soggetto contrae un debito diventa ‘debitore’. Nel caso in cui il debitore non intende saldare il debito, su istanza del creditore interviene il giudice. Quest’ultimo stabilisce il pignoramento dei beni del debitore, un atto che consiste nel trattenere immobili, locali, veicoli, oggetti di valore, diritti di proprietà o qualsiasi altra cosa possa essere venduta all’asta.
Il denaro ricavato dalla vendita viene quindi utilizzato per pagare i debiti.

L’asta, in tal caso, è una vendita forzata intimata da un giudice o da un organo amministrativo.

Nel corso dell’asta intervengono diverse figure, ovvero diversi attori:

• il creditore (colui che reclama il pagamento)
• il debitore
• il giudice
• l’espropriante
• i soggetti interessatio all’acquisto
• il custode giudiziario

Solitamente il giudice, in prima istanza, nomina come custode giudiziario lo stesso debitore espropriato dell’immobile.
Nei casi in cui il debitore non sia disposto a ricoprire il ruolo, il giudice provvede a nominare un custode estraneo alla vicenda, attingendo ad una lista di candidati.

Chi è il custode giudiziario e cosa fa

A questo punto, completata la panoramica relativa ai concetti di pignoramento e asta, possiamo passare ad analizzare la professionalità del custode giudiziario, per capire cosa fa esattamente.

Obblighi e doveri sono stabiliti dal giudice al momento della nomina, in base alle diverse circostanze.
La funzione principale è garantire la conservazione dello stato dell’immobile pignorato con diligenza e serietà; come farebbe un buon padre di famiglia.

Una volta ottenuta la nomina il custode giudiziario assume la qualifica di delegato del giudice, diventando a tutti gli effetti pubblico ufficiale.
Entro dieci giorni dal conferimento dell’incarico è tenuto ad effettuare un primo sopralluogo dell’immobile pignorato.
Se la casa è occupata dal debitore il custode spiega all’occupante i suoi doveri, informandolo nel contempo in merito alle modalità attraverso le quali si svolgerà il processo di messa all’asta e vendita dell’immobile.
Chiaramente, prima di qualsiasi azione, il custode cerca di persuadere il debitore a risolvere la questione con il creditore, trovando un accordo conveniente per entrambi.

Se invece la casa è occupata da terzi, ovvero se risulta in affitto, è necessario richiedere il contratto di locazione per verificarne i termini.
Nei casi in cui non sia presente un regolare contratto, il custode è tenuto ad informare il giudice, il quale provvederà ad intimare lo sgombero. Qualora, invece, sia presente un regolare contratto di locazione registrato prima del pignoramento, egli subentra al proprietario nell’amministrazione del bene; si occuperà pertanto anche della riscossione del canone d’affitto.

Come accennato in precedenza, l’obiettivo principale della custodia giudiziaria è garantire la conservazione dell’immobile pignorato, assicurandosi nel contempo che esso non pregiudichi danni a persone o cose.
Se il custode rileva condizioni di pericolosità, che possono ad esempio arrecare danni alle costruzioni adiacenti, è tenuto ad informare immediatamente il giudice e gli enti preposti (vigili del fuoco, polizia ecc.) in merito all’esigenza di effettuare lavori di manutenzione e messa in sicurezza.

Si procede quindi con la fase relativa alla vendita, durante la quale il custode giudiziario si trasforma in un vero e proprio agente immobiliare.
Deve pertanto organizzare le visite e fornire tutte le informazioni sull’immobile e sulla vendita giudiziaria al potenziale acquirente.

Onde evitare eccessivi disagi agli inquilini dell’immobile, le visite devono essere concentrate in determinati giorni.
Inoltre, per scongiurare il rischio di irregolarità durante l’asta è importante che i potenziali acquirenti non si incontrino; per tale motivo non è possibile organizzare visite collettive.

Il custode presenzia infine all’asta di vendita, durante la quale è prevista l’apertura delle buste contenenti le offerte.

Per avere una panoramica sintetica e completa della professionalità, nell’elenco che segue sono indicate le principali mansioni:

• Accesso al bene pignorato; verifica dello stato di occupazione e conservazione.
• Invio comunicazione, al debitore e al creditore, relativamente alla data di accesso al bene pignorato.
• Verifica della presenza di eventuale contratto di locazione nei casi in cui l’immobile sia occupato da un soggetto diverso dal debitore.
• Gestione e amministrazione del bene pignorato.
• Segnalazioni di eventuali comportamenti ‘scorretti’ da parte del debitore.
• Promozione del bene in vendita al fine di massimizzare il numero di offerte.
• Consulenza sulla vendita dell’immobile.
• Gestione delle visite all’immobile.

Quanto guadagna

Dare delle stime precise relativamente alla retribuzione di un custode giudiziario è praticamente impossibile.

Le cifre dipendono da una serie di variabili tra le quali il tipo di impegno richiesto rispetto alla gestione dell’immobile; ad esempio se l’immobile è in cattive condizioni e necessita di riparazioni l’impegno sarà maggiore per cui anche il compenso risulterà più alto.

Un’altra variabile importante, dalla quale dipende la retribuzione del custode giudiziario, è data dal valore dell’immobile in vendita.
Secondo quanto stabilito dal Decreto Ministeriale 80/2009, il giudice decide la cifra da corrispondere al custode basandosi su scaglioni predefiniti.
Il compenso viene quindi calcolato in percentuale sul valore dell’immobile.

Chiaramente lo stesso giudice ha la facoltà di variare il compenso, aumentandolo o riducendolo, a seconda della complessità del caso.

Alla retribuzione si aggiunge un rimborso forfettario del 10% delle spese sostenute per la cura dell’immobile.
Tale rimborso non è previsto nei casi in cui il custode sia il debitore o il creditore.

Custode giudiziario: requisiti e formazione

Per diventare custode giudiziario non è necessario intraprendere un percorso accademico specifico; non è richiesta alcuna laurea o titolo di studio.
Per poter svolgere la professione è sufficiente rivolgersi al Tribunale competente per essere inseriti nell’elenco dei candidati.

La candidatura, ovvero la disponibilità a ricoprire il ruolo di custode giudiziario, avviene attraverso la compilazione di un modulo, all’interno del quale sono elencati obblighi e responsabilità del profilo.

Tuttavia bisogna sottolineare che la professione del custode giudiziario è tutt’altro che semplice. Per quanto non siano richiesti paticolari titoli, le mansioni svolte richiedono un ampio bagaglio di conoscenze tecniche e teoriche.
È necessario acquisire le competenze per poter gestire tutte le fasi e gli adempimenti della procedura giudiziaria, ovvero delle esecuzioni immobiliari.

Prima della candidatura è possibile frequentare appositi corsi di formazione che approfondiscono gli aspetti principali del ruolo e i relativi obblighi.

Chi invece ha già conseguito un titolo di laurea ad indirizzo giuridico o economico è chiaramente avvantaggiato nello svolgimento della professione.
Sia il corso di laurea in giurisprudenza e sia quello in economia permettono di acquisire nozioni e informazioni utili per gestire con competenza la custodia giudiziaria.

A prescindere dall’eventuale percorso di studi intrapreso, una volta ottenuta la nomina il custode può iniziare a svolgere i propri compiti.

Per quanto riguarda la durata, la nomina viene rinnovata ogni tre mesi, successivamente alla presentazione da parte del custode del resoconto sullo stato dell’immobile e del proprio operato.

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